相続における遺留分と不動産評価額の決め方について！対処法も解説

兄弟姉妹を除く法定相続人は「遺留分」による最低限の遺産相続の権利を有しています。
遺産に不動産が含まれる場合は、その不動産の価値を専門家を通じて評価することが必要です。
本記事では、遺留分とはなにか、不動産評価額の決め方や決まらない時の対処法について解説します。
不動産を相続予定の方は、ぜひお役立てください。

不動産を相続前にチェック！遺留分とは？

遺留分とは、法定相続人（兄弟姉妹を除く）に保証された最低限の遺産取得分を指します。
遺言書によって「誰にどのように遺産を相続させるか」を決めることは可能です。
しかし、遺言によって特定人物にのみ相続させると、他の相続人が期待していた相続分を侵害することになります。
そのため、被相続人（故人）の家族には、生活保障などの観点から最低限の遺産取得分「遺留分」が保証されています。
たとえば、遺言で「遺産は長男が相続する」と記されている場合でも、配偶者など他の法定相続人には一定の相続分が保証され、遺産の一部を相続することが可能です。

遺留分の対象者とは？

遺留分の対象者は、被相続人の配偶者、直系卑属（子や孫など被相続人よりも年齢が下の直系血族）、直系尊属（両親・祖父母など被相続人よりも年齢が上の直系血族）になります。
一方、傍系血族にあたる兄弟姉妹などは対象となりません。
また、遺留分には優先順位があり、法定相続人によって取得割合が異なります。

遺留分の取得割合とは？

遺留分の計算方法は民法によって定められており、以下の式で表されます。
遺留分＝財産の評価額×遺留分の割合×遺留分権利者の法定相続分
この計算式により、遺留分権利者がどれだけの遺産を受け取ることが保証されているかを確認することが可能です。
遺留分の割合は通常2分の1ですが、相続人が両親・祖父母などの直系尊属のみの場合は3分の1になります。
遺留分の割合が2分の1の場合における法定相続分に応じた遺留分の例は、以下のとおりです。

●配偶者のみが相続：配偶者に2分の1
●配偶者と子が相続：配偶者と子に4分の1ずつ
●配偶者と子2人が相続：配偶者に4分の1、子2人に8分の1ずつ
●子1人が相続：子に2分の1
●子2人が相続：子2人に4分の1ずつ

配偶者と被相続人の母が相続する場合は、配偶者に3分の1、被相続人の母に6分の1の遺留分があります。
このように、誰が相続人になるかや法定相続分によって、取得できる遺留分が変わります。

遺留分における不動産評価額の決め方とは？

遺産に土地や建物が含まれる場合、遺留分の算定には不動産の評価が必要です。
評価方法には複数の種類があり、どの方法を選ぶかは重要な判断となります。
不動産の評価額の種類と遺留分の割合を計算するプロセスは、以下のとおりです。

①不動産の評価方法を調べる

不動産の評価方法には以下の4つがあります。

●地価公示価格
●相続税路線価
●固定資産税評価額
●不動産鑑定評価額

地価公示価格は、国土交通省が毎年3月に公表する土地の価格のことです。
全国の基準地の地価を2人以上の不動産鑑定士が評価し、国土交通省の土地鑑定委員会の審査を経たうえで決定しています。
地価公示価格は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で調べることができます。
ただし、対象の不動産が基準地から遠い場合は適用が難しいです。
相続税路線価は、毎年7月に国税庁が公表する道路に沿って設定された土地の価格のことです。
相続税や贈与税の計算基準となり、路線価が定められた道路に面する土地の1㎡あたりの価格を表しています。
相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表 」で調べることが可能です。
ただし、時価より低くなる場合があるため不動産評価額に用いる際は注意が必要です。
固定資産税評価額は、固定資産税の計算に使われる評価額で、固定資産税課税明細書に記載されています。
建物の評価額を決める際に、用いられることが多いです。
固定資産税評価額も、実際の市場価格より低くなることがあります。
不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士による評価のことです。
厳格に定められた基準によって不動産を評価するため、もっとも精度が高い方法ですが、費用がかかります。
一般的には、不動産の価値が高いほど鑑定費用も高くなり、20～50万円程度が目安です。
これらの評価方法を適切に選び、不動産の価値を正確に把握することが、遺留分の正確な算定につながります。

②評価額の選定

次に、どの評価額を使用するか、相続人同士で話し合いましょう。
適用する不動産評価額の決定には、すべての相続人の同意が必要です。
たとえば、一部の相続人が地価公示価格に基づく評価を望み、他の相続人が相続税路線価に基づく評価を望む場合、遺留分の取り決めには至りません。
したがって、意見が一致するまでしっかりと話し合うことが重要です。
また、遺留分の計算では、相続発生時の不動産評価額を基準にします。
たとえば、相続が発生した時点で不動産の時価が3,000万円だった場合、価格が上昇または下降しても、計算には3,000万円を使用します。

③遺留分の割合を計算する

評価額が決定したら、次に遺留分を計算しましょう。
たとえば、不動産の評価額が2,000万円で、配偶者と子が遺留分としてそれぞれ4分の1を取得する場合、配偶者と子が取得できる遺留分はそれぞれ「2,000万円×1/4＝500万円」です。

遺留分の不動産評価額が決まらない時の対処法とは？

不動産の評価方法には複数の選択肢があり、選ばれた方法によって評価額が大きく異なることがあります。
そのため、遺留分を請求される側の相続人は、可能な限り不動産の評価額を低く抑えたいと考えるかもしれません。
評価方法で意見が一致しない場合の対処法は、以下のとおりです。

対処法①：不動産鑑定士に鑑定を依頼する

相続人間で評価方法が決まらない場合、中立的な立場の不動産鑑定士に鑑定を依頼するのがおすすめです。
不動産鑑定士なら、定められた基準に基づいて公平な鑑定をおこなうことができ、適正な資産価値を知ることができます。
ただし、不動産鑑定士に依頼する際は費用がかかるため、事前に見積もりを取っておきましょう。

対処法②：弁護士に相談する

相続人同士の話し合いがまとまらない場合、弁護士に相談するのも1つの手です。
弁護士は専門的な知識を持ち、法律的な観点から適切なアドバイスを提供できます。
また、相続に関する手続きを代わりにおこなってもらうことも可能です。
遺留分に限らず、相続全般に関して不安や疑問がある場合は、早めに弁護士に相談しましょう。
ただし、弁護士に依頼する際は、報酬として手数料が発生するため、ご注意ください。

対処法③：裁判所を利用する

遺留分の金額について話し合いがまとまらない場合、裁判所での調停や訴訟を通じて解決する方法もあります。
調停は、相手方の住所地を管轄する家庭裁判所でおこないます。
調停で解決が困難な場合は、訴訟を申し立てることが次のステップです。
訴訟では裁判官が事実を精査し、遺留分侵害の金額を決定します。
ただし、自分の要求通りに遺留分が認められるとは限らないため、注意が必要です。

まとめ

直系血族の法定相続人には遺留分があるため、遺言書で相続人に指定されなくても、最低限の割合で遺産を相続することが可能です。
ただし、不動産の評価額については、相続人同士で話し合って、評価方法を決めます。
不動産評価額が決まらない時は、不動産鑑定の依頼や弁護士に相談、調停や訴訟で決めるなどの対処法があります。