不動産の相続税評価額はどう計算する？土地・建物の計算方法を解説！

相続税には基礎控除額が設けられており、一定金額を越えなければ相続税が課されることはありません。
しかし不動産は高額な資産であるため、遺産の中に土地や建物が含まれていると、課税対象になる可能性が高まります。
この記事では、不動産の相続税評価額について、土地と建物それぞれの計算方法を解説します。

不動産における相続税評価額とは？

相続が発生したら、はじめに遺産の総額を求める必要があります。
遺産の総額が基礎控除額を超えた場合にのみ、相続税が課されるためです。
相続税の金額を求める際に用いられるのが相続税評価額であり、相続において重要な役割を果たします。
はじめに相続税評価額とはなにか、その概要から確認しておきましょう。

相続税を算出する基準となるもの

相続税評価額とは、相続税を算出する際に基準となるものです。
相続税は固定資産税などとは異なり、ご自身で計算して納付書を作成する必要があります。
相続税を算出するためには、まず被相続人が所有していた財産のすべてを把握しなければなりません。
相続対象となる財産には、被相続人が所有していた現金や不動産、自動車のほかに有価証券なども含まれます。
それぞれの財産ごとに評価額（相続税評価額）を求め、合算すると相続財産の総額がわかります。

時価によって評価が決まる

相続税評価額の計算方法は財産ごとに異なりますが、基本的には時価を基に算出します。
たとえば、現金100万円の時価は100万円なので、相続税評価額はそのまま100万円です。
有価証券などの金融資産も、基本的には相続開始日の残高をベースに相続税評価額を計算します。
一方で建物や土地などの不動産は、相続開始時点での時価ではなく、国税庁が定めた評価方式で評価をおこなうのが原則です。
家屋や建物の相続税評価額は固定資産税評価額、土地の相続税評価額は路線価方式と倍率方式から算出します。
さらに、不動産は利用方法によっても算出方法が異なるので、不安な方は専門家に依頼するのがおすすめです。

不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに計算します。
土地に比べると簡単に計算できますが、賃貸物件の場合は評価が異なるため注意が必要です。
まずは、家屋・建物の相続税評価額の計算方法から確認しておきましょう。

被相続人が利用していた場合の計算方法（家屋・建物）

被相続人が利用していた家屋・建物は、以下の計算式で相続税評価額を算出します。
固定資産税評価額 × 1.0
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の場合、相続税評価額は「2,000万円 × 1.0 = 2,000万円」です。
このように、被相続人が利用していた家屋・建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額で、比較的簡単に求められます。
固定資産税評価額は、毎年不動産所有者に送付されてくる通知書で確認できるので、あらかじめチェックしておきましょう。

第三者に貸していた場合の計算方法（家屋・建物）

被相続人が家屋・建物を第三者に貸していた場合には、評価をおこなう際に借家権を考慮しなければなりません。
借家権とは、アパートの入居者などがその建物を借りる権利のことです。
第三者に賃貸している物件は、所有者本人が自由に利用できず制限があるため、相続税評価額が下がります。
借家権のある家屋・建物の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
固定資産税評価額 × （ 1 - 借家権割合 ）
借家権割合は、全国どの地域でも30%と決められています。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の物件を、第三者に貸していたとしましょう。
この場合の相続税評価額は、「2,000万円 × （ 1 - 0.3 ） = 1,400万円」です。
被相続人が居住用に利用していた場合と比べて、相続税評価額が600万円ほど低くなっています。
第三者に貸している物件を相続したら、借家権を考慮した上で評価することを忘れないようご注意ください。

賃貸物件の場合の計算方法

賃貸物件を相続した場合、借家権だけでなく賃貸部分の割合も考慮する必要があります。
賃貸物件の相続税評価額の計算式は、次のとおりです。
固定資産税評価額 × （ 1 - 借家権割合 × 賃貸割合 ）
賃貸割合とは、全部屋のうち実際に貸し出されている部屋の割合を指します。
たとえば賃貸物件の固定資産税評価額が7,000万円、賃貸割合が50%としましょう。
この場合の相続税評価額は「7,000万円 × （ 1 - 0.3 × 0.5 ） = 5,950万円」です。
賃貸部分の床面積が大きいほど相続税評価額が下がるため、支払う税金も少なくなります。

不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税評価額を求める算出方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。
土地も建物と同じように、利用方法や契約内容によっては評価額が下がる可能性があります。
家屋・建物に続き、土地の相続税評価額の計算方法についても確認しておきましょう。

路線価方式とは

路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額のことで、毎年7月に国税庁が公表します。
路線価が設定されている地域では、路線価を利用して土地の相続税評価額を算出することが可能です。
路線価と土地面積を用いた評価額の計算方法は、以下のとおりです。
土地の路線価 × 土地の面積
たとえば路線価が30万円で面積が400㎡の場合、相続税は「30万円 × 400㎡ = 1,200万円」です。
路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
土地の面積は、登記簿謄本や毎年送付されている固定資産税の納税書で確認しましょう。

倍率方式とは

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する際に用いる計算方法です。
路線価は必ず設定されているわけではありません。
道路に面していない宅地や道路に面していても市街化されていない宅地などは、路線価が定められていないケースが多いです。
国税庁が公表している路線価図に「倍率地域」と記載されている場合には、倍率方式を利用しましょう。
倍率方式の計算式は次のとおりです。
固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁のホームページに掲載されている「倍率表」で確認できます。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円、倍率が1.3の土地の場合、相続税評価額は「2,000万円 × 1.3 = 2,600万円」です。
このように土地の相続税評価額は、路線価であれば土地の面積を、倍率方式であれば固定資産税評価額を掛け合わせて求めます。

土地の相続税評価額の減額要素

土地の相続税評価額は、土地の形状や周囲の状況などによって減額される可能性があります。
たとえばアパートが建つ敷地は「貸家建付地」といい、相続税評価額が20%ほど下がります。
借地権が設定されている場合には、土地の相続税評価額に借地割合を掛け合わせて算出することが可能です。
また、不整形地や私道に面した土地、傾斜のある土地や一部崖になっている土地なども減額評価できる可能性が高いです。
相続税を抑えるためには土地の評価額をいかに抑えるかが重要なので、該当しそうな場合は専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

相続税評価額とは、相続税を計算する際に財産価値の基準となるものです。
家屋・建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ金額なので、比較的簡単に算出できます。
土地の場合は、まず路線価が定められているのかを確認し、路線価であれば土地の面積を、倍率方式であれば固定資産税評価額を掛け合わせて相続税評価額を求めます。
ご自身で計算するのが難しいと感じる場合は、税理士などの専門家や税務署の職員に相談すると良いでしょう。