親が施設に入るとき実家売却はどうする？相続税や贈与税の基本ポイントを整理

親が施設に入るとき実家をどうするか

親が介護施設に入居すると、実家が空き家になる可能性が高くなります。
空き家は、防災・防犯面のリスクが高まるだけでなく、景観の悪化や周囲への迷惑につながるおそれがあると指摘されています。
また、固定資産税や火災保険料などの維持費は、誰も住んでいなくても原則としてかかり続けます。
そのため、施設入居をきっかけに、実家を「住む」「貸す」「売る」などどのように扱うかを早めに検討することが重要です。

実家を空き家のまま放置すると、建物の老朽化が進み、いざ売却や賃貸を検討する段階で多額の修繕費が必要になることがあります。
さらに、空き家対策の観点から、行政による指導や場合によっては税負担の増加などが生じる可能性もあります。
一方で、売却や賃貸に踏み切るためには、親の意思確認や家族間での合意形成など、感情面・手続き面の整理も欠かせません。
こうした点を踏まえ、感情だけで判断を先送りせず、費用とリスクを冷静に見比べる姿勢が求められます。

親が元気で判断能力があるうちであれば、実家を売却するかどうか、名義をどうするかなどを一緒に話し合い、必要な契約や手続きを進めることが可能です。
しかし、認知症などで意思能力が低下すると、自ら有効な売買契約を結ぶことが難しくなり、そのまま契約をすると無効とみなされるおそれがあるとされています。
その場合は、家庭裁判所で成年後見人などを選任してもらい、後見人が不動産の管理や売却に関する手続きを行うことが一般的です。
つまり、親の判断能力の有無は、実家の売却や名義変更をスムーズに進められるかどうかを左右する非常に重要な要素といえます。

実家の今後については、今すぐ売却する以外にも、選択肢はいくつかあります。
たとえば、子ども世帯が住み続ける、短期的には空き家管理を行いながら将来の活用方法を検討する、一定期間貸し出して家賃収入で維持費を賄うなどです。
一方で、親の介護費用や今後の相続を見据えて、早期売却によって資金や手続きを整理しておくという考え方もあります。
どの選択肢にも長所と短所がありますので、家族で費用面・手間・将来の相続や税金への影響を整理しながら比較検討することが大切です。

実家売却と相続税・贈与税の基本ルール

まず、相続税と贈与税はどちらも財産の移転にかかる税金ですが、発生する場面が異なります。
相続税は、親が亡くなったときに、その財産を相続や遺贈によって取得した人に課される税金です。
一方、贈与税は、親が生きているあいだに無償で財産をもらった人に対して課される税金であり、生前贈与を通じた相続税回避を防ぐ役割もあります。
また、相続税・贈与税には基礎控除や非課税枠があり、すべてのケースで必ず税金がかかるわけではない点も押さえておくことが大切です。

次に、親が存命中に実家を売却した場合の税金について整理します。
実家が親名義のまま親自身の意思で売却する場合、かかるのは原則として親の譲渡所得税と住民税であり、相続税や贈与税は関係しません。
ただし、売却代金の一部や全部を子に渡すときには、その金額が基礎控除額を超えれば、子に贈与税がかかる可能性があります。
また、親が生きているうちに実家の名義だけを子へ移すと、名義変更の理由が贈与とみなされ、建物や土地の評価額をもとに贈与税や不動産取得税などが生じる点にも注意が必要です。

親が亡くなったあとに実家を相続し、その後で売却する場合は、税金の流れが少し複雑になります。
まず、相続時点での不動産評価額などを基に相続税の課税の有無と金額を計算し、その後、相続人が実家を売却したときに譲渡所得税と住民税がかかるという二段階の仕組みです。
このとき、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度や、所有期間に応じた長期・短期の税率区分などがあり、計算方法によって納税額が大きく変わることがあります。
したがって、相続税と譲渡所得税を切り離さず、実家をどう処分するかという計画と合わせて、全体の税負担を確認しておくことが大切です。

空き家特例など実家売却で使える主な税制優遇

まず代表的なものとして、いわゆる空き家特例と呼ばれる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」があります。
一定の条件を満たす空き家を相続人が売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
ただし、相続開始時点で被相続人が1人で居住していたことや、耐震基準を満たすこと、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、細かな要件があります。
要件を外してしまうと適用できないため、事前に国税庁や所轄税務署の情報を確認しておくことが重要です。

次に、土地そのものの相続税評価額を抑える制度として「小規模宅地等の特例」があります。
被相続人の自宅の敷地など一定の宅地について、条件を満たせば評価額を最大80％減額できる仕組みです。
同居していた相続人が引き続き居住することなど、利用できる人や面積、要件が細かく定められている点に注意が必要です。
また、介護施設に入所していた場合でも、一定の条件のもとで居住用として取り扱われるケースがあり、実家の利用状況に応じた検討が求められます。

さらに、相続税・贈与税・譲渡所得税には、それぞれ別々の特例や控除があり、どれを優先して使うかの判断も大切です。
空き家特例による3,000万円控除を重視するのか、小規模宅地等の特例による相続税評価の圧縮を優先するのかで、最終的な税負担は大きく変わります。
また、相続時精算課税や、相続財産を譲渡した場合の取得費加算など、組み合わせ方によっては贈与税や譲渡所得税を抑えられる場合もあります。
実家の評価額や相続人の人数、将来誰が住むのかといった家族の事情も踏まえ、複数の制度を比較検討しながら、総合的に税負担を抑える視点が重要です。

名義変更・相続手続きの進め方と専門家への相談

親名義の実家を相続して売却するには、まず相続人を確定し、不動産の名義を変更する相続登記が必要になります。
相続登記では、被相続人の戸籍謄本一式や相続人全員の戸籍謄本、住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などをそろえます。
あわせて、遺言書や遺産分割協議書がある場合は、その内容に沿って登記申請書を作成し、法務局に提出します。
その後に売買契約書や本人確認書類、印鑑証明書などを整えることで、実家の売却手続きへ進むことができます。

相続登記は、被相続人の死亡を知った日から一定期間内に申請することが法律で義務付けられています。
名義変更をしないまま長期間放置すると、相続人が世代交代を重ねて増え、連絡が取れない人が出るなど、売却や活用の合意形成が極めて難しくなります。
また、相続登記を怠った場合には、過料の対象となる可能性も指摘されています。
こうした不利益を避けるためにも、親が亡くなったことを知ったら、早めに戸籍の収集や相続関係の整理を始め、順次相続登記と実家の活用方針を検討することが大切です。

相続・税金・名義変更に不安がある方は、税理士や司法書士、弁護士などの専門家に早い段階で相談することをおすすめします。
相談にあたっては、親子関係が分かる戸籍謄本や住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、預貯金や借入の状況が分かる資料などを一式そろえておくと、話がスムーズに進みます。
さらに、親の資産全体の一覧、今後の住まい方や相続人同士の希望を書面にまとめておくと、相続税・贈与税・譲渡所得税を総合的に検討した具体的な提案を受けやすくなります。
このように事前準備を整えたうえで専門家と協力することで、親が施設に入る場面でも、実家の相続や売却を安心して進めることができます。

まとめ

親が施設に入るタイミングでは、実家を空き家のまま放置せず、住む・貸す・売るなど家族で方針を共有することが重要です。
相続税と贈与税は、親が存命か死亡後か、名義を誰にするかで負担が大きく変わります。
空き家特例や小規模宅地等の特例などを上手に使うことで、税負担を抑えられる可能性があります。
一方で、条件を満たさないと使えない制度も多く、名義変更や相続登記を放置すると大きなデメリットがあります。
相続・税金・名義変更が不安な方は、早めに専門家や不動産のプロへ相談し、実家の将来について一緒に整理していきましょう。